ЗАЩИТА ОТ ИСКОВ ДГИ

Перепланировка квартиры — это не «ремонт с фантазией», а юридически значимое изменение конфигурации помещения, которое должно быть отражено в технической документации и реестровых сведениях. Любые работы, влияющие на поэтажный план, инженерные системы или общедомовое имущество, подлежат согласованию, приемке и последующему учету.

Для Москвы ключевые органы — Мосжилинспекция (согласование и акт о завершенной перепланировке) и БТИ (подготовка обновленных планов и экспликации), далее изменения вносятся в ЕГРН через Росреестр. Ниже — как пройти процедуру без отказов и «переделок».

В Московской практике применяются постановления Правительства Москвы и административные регламенты Мосжилинспекции (подача через mos.ru, формы актов и т. п.).

Что именно считается перепланировкой
По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — изменение конфигурации помещения с отражением на плане БТИ: устройство/перенос проемов, демонтаж/возведение перегородок, объединение помещений, образование ниш и т. п. Переустройство — перенос и изменение инженерных систем (стояки, радиаторы, сантехника, газовые приборы, вентиляция). Если затрагиваются несущие конструкции, «мокрые зоны», общедомовое имущество, фасады/лоджии — согласование обязательно. Косметические работы (отделка, покрытие полов без увеличения нагрузок) согласования не требуют.

Роль БТИ в узаконивании

Функция БТИ — инвентаризация и выпуск обновленных технических документов после того, как Мосжилинспекция оформит акт о завершенной перепланировке. На основании акта БТИ выполняет обмеры/обновление поэтажного плана и экспликации, а затем эти сведения передаются кадастровому инженеру для подготовки технического плана (по 218-ФЗ) и внесения изменений в ЕГРН.

Сроки и стоимость

Срок рассмотрения заявления в Мосжилинспекции обычно до 45 рабочих дней (по сложным объектам дольше), строительные работы и приемка — от 1 до 2 месяцев, БТИ и подготовка техплана — еще 2–3 недели. Стоимость складывается из проектирования/техзаключения, СМР, услуг БТИ, кадастрового инженера (техплан), госпошлин и юридического сопровождения. Экономия на проекте или техзаключении чаще приводит к отказам и «переделкам», которые обходятся дороже и дольше.

Мосжилинспекция практически всегда отказывает, если проект предусматривает либо выявлена «по факту» одна из ситуаций:

• перенос «мокрых зон» (санузел/кухня) над жилыми комнатами соседей;
• объединение газифицированной кухни с жилой без разделяющей перегородки/двери;
• вынос батарей отопления на лоджию/балкон, разборка подоконного блока без сохранения теплового контура;
• проемы в несущих конструкциях без проекта усиления и согласования с автором проекта дома/эксплуатирующей организацией;
• вмешательство в вентканалы, стояки, иное общедомовое имущество.

За самовольные работы предусмотрен штраф (ст. 7.21 КоАП РФ) и обязанность привести квартиру в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ). Такие квартиры плохо проходят сделки и ипотеку — банки и нотариусы требуют акт Мосжилинспекции и актуальные документы БТИ/ЕГРН.